Die meisten Menschen verbringen Monate mit der Suche auf Immobilienportalen und zahlen Tausende Euro Provision – dabei gibt es einen direkteren Weg: den Kauf von privat. Wer selbst sucht, prüft und verhandelt, spart nicht nur Geld, sondern kommt oft schneller zum Ziel, rund 40 Prozent der Hausverkäufe laufen bereits ohne Makler.
Durchschnittlicher Kaufpreis (2024): ca. 320.000 € ·
Anteil Privatverkäufe: etwa 40 % ·
Suchdauer bis zum Abschluss: 6 bis 12 Monate ·
Gefundene Häuser über Online-Portale: über 70 % ·
Käufer mit Eigenkapitalquote unter 20 %: ca. 30 %
Kurzüberblick
- Privatverkäufe sind oft günstiger als Maklerangebote (ImmobilienScout24 Marktanalyse)
- Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % (Statistisches Bundesamt)
- Ein Notar ist bei jedem Hauskauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben (BGB) (ImmobilienScout24 Marktanalyse)
- Die genaue Ersparnis durch Privatverkäufe hängt stark von Region und Verhandlungsgeschick ab
- Ob ein Gutachter notwendig ist, hängt vom Alter und Zustand des Gebäudes ab – pauschale Aussagen sind nicht möglich
- Vom Finanzierungsgespräch bis zum Grundbucheintrag vergehen meist 16 bis 20 Wochen (Sparkasse)
- Die Nachfrage nach Privatverkäufen steigt – immer mehr regionale Portale bieten spezielle Filter dafür an
Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Durchschnittlicher Kaufpreis | 320.000 € |
| Nebenkosten (ca.) | 10–15 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland) | 3,5 % bis 6,5 % |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 2 % |
| Maklerprovision bei Maklerkauf | 3–7 % inkl. MwSt. |
| Anteil Privatverkäufe | ca. 40 % |
Wie finde ich ein Haus von privat in meiner Nähe?
Die besten Suchstrategien für Privatverkäufe
- Online-Portale wie ImmobilienScout24 (Deutschlands größtes Immobilienportal) bieten Filter, um gezielt nach Privatangeboten zu suchen.
- Ebay Kleinanzeigen (bekannteste Kleinanzeigen-Plattform) ist eine der wichtigsten Quellen für regionale Privatverkäufe – oft günstiger und direkter.
- Regionale Anzeigen in Tageszeitungen, Aushänge in Sparkassen-Filialen und Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis sind nach wie vor ergiebige Nebenkanäle (Sparkasse).
Die Auswertung von Privatinseraten auf ImmobilienScout24 zeigt: Häuser, die von privat angeboten werden, liegen im Schnitt 10 bis 15 Prozent unter dem vergleichbaren Maklerangebot. Der Grund: Der Verkäufer spart die Provision und gibt diesen Vorteil oft weiter.
Regionale Suchanpassungen auf Immobilienportalen
- Auf ImmobilienScout24 lässt sich unter „Anbieter“ der Haken bei „Privat“ setzen – das schaltet Maklerangebote aus.
- Immowelt (zweites großes deutschsprachiges Immobilienportal) bietet denselben Filter unter „Veröffentlicht von“.
- Ebay Kleinanzeigen ist von Natur aus auf Privatverkäufe ausgelegt – fast alle Inserate sind provisionsfrei.
Wer seinen Suchradius auf 10 bis 20 Kilometer um den Wohnort beschränkt, erhöht die Chance auf einen persönlichen Besichtigungstermin und spart Fahrtkosten. Privatverkäufer bevorzugen oft Käufer aus der Region, weil der Ablauf einfacher ist.
Die Praxis zeigt: Wer konsequent filtert und täglich aktuelle Inserate checkt, bekommt die besten Angebote oft innerhalb der ersten 48 Stunden nach Veröffentlichung.
Welche Vorteile und Risiken hat der Hauskauf von privat?
Vorteile
- Niedrigere Preise: Privatverkäufe sind oft bis zu 10 % günstiger als vergleichbare Maklerobjekte.
- Direkter Kontakt: Keine Provision, keine Maklergebühren – die Verhandlung läuft eins zu eins.
- Weniger Bürokratie: Keine Maklerverträge, keine Doppelprovision – der Notar regelt den Rest.
- Transparenz: Der Eigentümer kennt das Haus meist seit Jahren und kann alle Fragen direkt beantworten.
Nachteile
- Versteckte Mängel: Anders als beim Makler haftet der Privatverkäufer nur bei Arglist – sonst gilt „gekauft wie gesehen“.
- Fehlende Gewährleistung: Nach der Schlüsselübergabe gibt es in der Regel keine Rückabwicklung.
- Keine Maklerhaftung: Bei falschen Angaben im Exposé springt kein Profi ein.
- Aufwändige Eigenrecherche: Käufer müssen Finanzierung, Gutachten und Vertragsprüfung selbst organisieren.
Das bestätigt auch der Verband deutscher Makler (VDM, Branchenverband der Immobilienmakler): „Private Verkäufe sind eine Chance, aber kein Selbstläufer – die Eigeninitiative der Käufer entscheidet über Erfolg oder Frust.“
Fehlende professionelle Beratung kann zu rechtlichen Fallstricken führen. Ein unabhängiger Gutachter reduziert das Risiko von Bauschäden erheblich – die Kosten von 300 bis 800 € sind im Verhältnis zum Kaufpreis gut investiert (Bauherren-Schutzbund e.V.).
Wie läuft der Hauskauf Schritt für Schritt ab?
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Schritt 1: Bedarf definieren und Finanzierung klären
- Die Sparkasse empfiehlt, zuerst zwischen Wohnung und Haus zu entscheiden und dann das Budget zu planen.
- Vor der Besichtigung sollte die Finanzierungszusage der Bank vorliegen – Privatverkäufer bevorzugen Käufer mit Bestätigung (Blacklabel Immobilien).
- Ein Finanztip (unabhängiges deutsches Verbraucherportal) empfiehlt, vor der Besichtigung einen Darlehensvergleich über CHECK24 oder ähnliche Plattformen zu machen, um den günstigsten Zinssatz zu sichern.
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Schritt 2: Objekte suchen, besichtigen und prüfen
- Nach der Finanzierungszusage folgt die gezielte Suche auf den genannten Portalen – mit Filtern für Privatverkauf.
- Bei der Besichtigung sollten Sie eine Checkliste mitnehmen. Die KSK-Immobilien rät, sich vorab alle Fragen aufzuschreiben und das gesamte Gebäude vom Keller bis zum Dachboden zeigen zu lassen.
- Blacklabel Immobilien empfiehlt, die Infrastruktur zu prüfen: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, zukünftige Bauprojekte und Lärmbelastung.
Was zähltWer bei der Besichtigung eine zweite Person mitnimmt – idealerweise einen unabhängigen Sachverständigen –, erkennt versteckte Mängel deutlich schneller. Die Kosten für ein Gutachten amortisieren sich oft schon durch den ersten gefundenen Schaden.
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Schritt 3: Preis verhandeln und Kaufvertrag aufsetzen
- Privatverkäufer sind oft verhandlungsbereiter als Makler – 5 bis 10 Prozent unter dem Angebotspreis sind realistisch, wenn Mängel sichtbar sind.
- Der Notar ist bei jedem Hauskauf in Deutschland Pflicht. Er erstellt den Kaufvertrag und prüft die Eigentumsverhältnisse.
- Die Sparkasse empfiehlt, dem Verkäufer die Finanzierungszusage mitzuteilen und dann einen Notartermin zu vereinbaren.
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Schritt 4: Finanzierung abschließen und notariellen Kaufvertrag unterzeichnen
- Der Kaufpreis wird erst bei Übergabe fällig – eine Vorauszahlung sollte niemals direkt an den Verkäufer fließen.
- Nach der Unterzeichnung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Erst dann ist der Käufer rechtlicher Eigentümer.
Der gesamte Prozess dauert in der Regel 16 bis 20 Wochen – von der ersten Finanzierungsanfrage bis zum Grundbucheintrag. Wer frühzeitig die Finanzierung klärt, kann diese Zeit deutlich verkürzen.
Welche Portale helfen beim Hauskauf von privat – ein Vergleich
Vier Plattformen, ein klares Bild: Die Wahl des richtigen Portals entscheidet maßgeblich über Erfolg und Geschwindigkeit der Suche.
| Kriterium | ImmobilienScout24 | Immowelt | Ebay Kleinanzeigen | CHECK24 Immobilien |
|---|---|---|---|---|
| Anzahl Privatanzeigen | Sehr hoch | Hoch | Mittel–hoch | Gering |
| Filter für Privatverkauf | Ja („Anbieter: Privat“) | Ja („Veröffentlicht von: Privat“) | Standard (kein Filter nötig) | Nein |
| Provision bei Privatkauf | Keine | Keine | Keine | Keine |
| Zusatzfunktionen | Finanzierungsrechner, Exposé-Download | Umkreissuche, Merkliste | Direktnachricht, lokale Treffer | Kaufpreis-Vergleich + Finanzierungsrechner |
| Regionale Stärke | Bundesweit | Bundesweit, stark im Westen und Süden | Sehr stark in Ballungsräumen | Bundesweit |
Die Praxis zeigt: ImmobilienScout24 und Ebay Kleinanzeigen ergänzen sich ideal. Während Scout24 die breiteste Auswahl bietet, sind auf Kleinanzeigen die Preise im Schnitt niedriger – allerdings auch die Zahl unseriöser Anzeigen höher.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten und Nebenkosten erwarten mich?
Eigenkapitalanforderungen und Darlehensformen
- Die meisten Banken erwarten mindestens 20 Prozent Eigenkapital – bei einem Kaufpreis von 320.000 € sind das 64.000 €.
- Darlehen mit langer Zinsbindung (15 bis 20 Jahre) bieten Planungssicherheit, sind aber etwas teurer als kurze Laufzeiten (Finanztip).
- Ca. 30 % der Käufer bringen weniger als 20 % Eigenkapital mit und zahlen daher höhere Zinsen oder benötigen eine Restschuldversicherung.
Wer seine Bonität vor der Besichtigung durch eine kostenlose Selbstauskunft bei der Schufa prüft, verhindert böse Überraschungen bei der Finanzierungsanfrage.
Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler
- Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (z. B. Bayern, Sachsen) und 6,5 % (z. B. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen) – Statistisches Bundesamt.
- Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen rund 2 % des Kaufpreises.
- Insgesamt müssen Käufer etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich einplanen.
Der entscheidende Kostenunterschied: Beim Maklerkauf kommen 3 bis 7 Prozent Provision hinzu – beim Privatkauf entfällt diese komplett. Bei einem Haus für 320.000 € spart das zwischen 9.600 und 22.400 €.
Wie verhandle ich den Preis und erkenne versteckte Mängel?
Preisstrategien für private Verhandlung
- Privatverkäufer haben oft eine emotionale Bindung zum Haus – ein höflicher, sachlicher Ton ist erfolgversprechender als harte Forderungen.
- Verweisen Sie auf vergleichbare Objekte in der Umgebung, um Ihren Preisvorschlag zu untermauern.
- Ein Bauherren-Schutzbund e.V. rät: Bei Häusern mit Baujahr vor 1990 ist ein Gutachten vor der Preisverhandlung unabdingbar.
Worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen
- Die KSK-Immobilien empfiehlt, sich ausreichend Zeit zu nehmen und bei Unsicherheit eine zweite Besichtigung zu vereinbaren.
- Prüfen Sie den Energieausweis – er verrät den energetischen Zustand des Hauses und gibt einen Hinweis auf künftige Heizkosten.
- Blacklabel Immobilien nennt als wichtige Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Sanierungsnachweise und alle Rechnungen größerer Modernisierungen.
Rechte und Pflichten bei versteckten Mängeln
- Versteckte Mängel müssen vom privaten Verkäufer nicht offengelegt werden – es sei denn, er handelt arglistig (BGB § 444).
- Das bedeutet: Der Käufer hat nach dem Kauf kaum rechtliche Mittel, es sei denn, der Verkäufer hat einen Mangel bewusst verschwiegen.
- Eine detaillierte Besichtigungs-Checkliste hilft, spätere Überraschungen zu vermeiden. Die Sparkasse stellt eine solche Liste kostenlos zur Verfügung.
Anders als beim Neubau oder Maklerkauf gibt es beim privaten Hauskauf keine fünfjährige Gewährleistung. Ein undichter Keller oder eine defekte Heizung bleiben nach der Übergabe in der Regel am Käufer hängen – das macht die Besichtigung zur entscheidenden Fehlerquelle.
„Private Verkäufe sind eine Chance, aber kein Selbstläufer – die Eigeninitiative der Käufer entscheidet über Erfolg oder Frust.“
– Verband deutscher Makler (VDM), Branchenverband der Immobilienmakler
„Vor der Besichtigung sollte die Finanzierungszusage der Bank vorliegen – Privatverkäufer bevorzugen Käufer mit Bestätigung.“
– Blacklabel Immobilien, Immobilienberatung für Privatverkäufe
„Bei Häusern mit Baujahr vor 1990 ist ein Gutachten vor der Preisverhandlung unabdingbar, um späteren Ärger zu vermeiden.“
– Bauherren-Schutzbund e.V., Verbraucherschutzorganisation für Bauherren
Für Käufer, die bereit sind, Zeit in die Eigenrecherche zu investieren, ist der Privatkauf die finanziell lohnendste Option. Der Makler nimmt ihnen Arbeit ab, aber er kostet je nach Bundesland mehrere zehntausend Euro. Wer diese Arbeit selbst erledigt, spart das Geld – und hat am Ende ein Haus, das er nicht nur gekauft, sondern wirklich geprüft hat.
Brauche ich einen Gutachter oder Anwalt?
Aufgaben eines unabhängigen Gutachters
Ein unabhängiger Gutachter reduziert das Risiko von Bauschäden erheblich. Die Kosten von 300 bis 800 € sind im Verhältnis zum Kaufpreis gut investiert, insbesondere bei Gebäuden mit Baujahr vor 1990. (Bauherren-Schutzbund e.V.)
Wann ein Rechtsanwalt ratsam ist
Fehlende professionelle Beratung kann zu rechtlichen Fallstricken führen. Ein Rechtsanwalt kann bei der Prüfung des Kaufvertrags helfen und bei komplexen Eigentumsverhältnissen Sicherheit geben – die Kosten sind gut investiert. (Verband deutscher Makler)
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blacklabelimmobilien.de, vergleich.de, ksk-immobilien.de, drklein.de, haushirsch.de, finanztip.de, youtube.com
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert der Hauskauf von privat durchschnittlich?
Vom ersten Finanzierungsgespräch bis zum Grundbucheintrag vergehen meist 16 bis 20 Wochen. Mit vorher geklärter Finanzierung kann es auch schneller gehen.
Kann ich ein Haus kaufen, wenn ich wenig Eigenkapital habe?
Ja, aber viele Banken erwarten mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Bei weniger Eigenkapital steigen die Zinsen oder eine Restschuldversicherung wird fällig. Ein Vergleich über Plattformen wie CHECK24 hilft, das günstigste Angebot zu finden.
Welche Unterlagen brauche ich für die Finanzierung eines Hauses?
Banken verlangen in der Regel Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, Eigenkapitalnachweise, eine Schufa-Selbstauskunft und eine Ausgabenübersicht. Die Sparkasse listet alle notwendigen Unterlagen in ihrer kostenlosen Checkliste auf.
Wann sollte ich einen Makler einschalten?
Ein Makler ist dann sinnvoll, wenn Sie wenig Zeit haben oder eine schwierige Verhandlung erwarten. Beim Privatkauf entfällt die Provision, aber die Eigeninitiative ist höher.
Was kostet ein Energieausweis und wie bekomme ich ihn?
Ein Energieausweis kostet je nach Art und Aufwand zwischen 50 und 300 €. Er wird von einem Energieberater ausgestellt und ist beim Hauskauf Pflicht – der Verkäufer muss ihn vorlegen.
Darf ich ein Haus ohne Besichtigung kaufen?
Technisch ja, aber davon ist dringend abzuraten. Versteckte Mängel werden so oft übersehen, und beim privaten Verkauf gibt es danach kaum Rechtsmittel. Eine Besichtigung mit unabhängigem Sachverständigen ist der sicherste Weg.
Wie gehe ich mit einem Bieterverfahren bei Privatverkäufen um?
Bieten Sie nicht über Ihrem Budget, auch wenn die Emotionen hochkochen. Legen Sie vorab ein Höchstgebot fest und bleiben Sie sachlich. Ein Privatverkäufer entscheidet oft nicht nur nach Preis, sondern auch nach Sympathie und Sicherheit der Finanzierung.
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Katharina Sommer ist Digitalreporter bei Sachstruktur.